Share Deal bei Immobilien: Grunderwerbsteuer, Anteilsschwellen und Konzernklausel

• Bei einem Share Deal über eine Immobilie kauft der Investor nicht das Grundstück, sondern Anteile an der Gesellschaft, der das Grundstück gehört. Auch dieser Anteilskauf kann Grunderwerbsteuer auslösen.
• Beim Share Deal fällt Grunderwerbsteuer insbesondere an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen oder sich mindestens 90 % der Anteile in einer Hand vereinigen. Mittelbare Beteiligungen und frühere Übertragungen zählen mit.
• Die Konzernklausel nach § 6a GrEStG begünstigt bestimmte konzerninterne Umstrukturierungen, nicht aber den Kauf von Anteilen von einem fremden Dritten.

Was ist ein Share Deal bei Immobilien?

Bei einem Share Deal über eine Immobilie kauft der Investor nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an der Gesellschaft, die Eigentümerin des Grundstücks ist. Beim Asset Deal erwirbt der Käufer das Grundstück dagegen unmittelbar. Zivilrechtlich bleibt beim Share Deal dieselbe Gesellschaft Eigentümerin. Grunderwerbsteuer kann dennoch entstehen, weil das Grunderwerbsteuergesetz bestimmte Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse ausdrücklich wie einen Grundstückserwerb behandelt.

Für Investoren ist deshalb nicht nur der geplante Kaufvertrag relevant, sondern die gesamte Beteiligungsstruktur: bestehende und mittelbare Beteiligungen, frühere Übertragungen und geplante Schritte nach dem Closing. Dieser Beitrag konzentriert sich auf die Grunderwerbsteuer bei grundbesitzenden Gesellschaften. Die ertragsteuerlichen Folgen eines Anteilskaufs behandeln wir im Beitrag „Share Deal Steuern“, die Grundlagen der Grunderwerbsteuer im Beitrag „Grunderwerbsteuer“.

Wann fällt beim Share Deal Grunderwerbsteuer an?

Beim Share Deal fällt Grunderwerbsteuer an, wenn einer von vier Tatbeständen des § 1 GrEStG erfüllt ist: eine Änderung im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft (§ 1 Abs. 2a GrEStG) oder einer Kapitalgesellschaft (§ 1 Abs. 2b GrEStG), eine Anteilsvereinigung in einer Hand (§ 1 Abs. 3 GrEStG) oder eine wirtschaftliche Beteiligung (§ 1 Abs. 3a GrEStG). Alle Tatbestände erfassen auch mittelbare Beteiligungen. Die Unterschiede im Überblick:

Die Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 GrEStG) und die wirtschaftliche Beteiligung (§ 1 Abs. 3a GrEStG) greifen nur, soweit nicht bereits ein Tatbestand nach § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG erfüllt ist. Deshalb ist die Aussage „unter 90 % fällt keine Grunderwerbsteuer an“ als Faustregel ungeeignet: Sie lässt die unterschiedlichen Tatbestände, Beteiligungsketten und frühere Übertragungen außer Acht.

Warum kommt es beim Share Deal auf die Beteiligungshistorie an?

Beim Share Deal kommt es auf die Beteiligungshistorie an, weil § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG alle Anteilsübergänge auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren zusammenrechnen – auch solche, die der Käufer nicht selbst veranlasst hat. Die Analyse beginnt daher mit einer vollständigen Beteiligungsübersicht, unmittelbar und mittelbar. Anschließend sind die relevanten Übertragungen, Zeiträume und Beteiligungsquoten nachzuzeichnen. Bei mehrstufigen Strukturen kann schon eine Veränderung auf einer übergeordneten Ebene die Beteiligung an der grundbesitzenden Gesellschaft berühren.

Beispiel: Eine GmbH & Co. KG hält ein Bürogebäude in München mit einem Grundbesitzwert von 12 Mio. €. Im Jahr 2022 sind 50 % der Anteile auf einen neuen Gesellschafter übergegangen. Nun möchte ein Investor weitere 45 % erwerben. Zusammen gehen damit innerhalb von zehn Jahren 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter über, und § 1 Abs. 2a GrEStG ist erfüllt. Bei einem Steuersatz von 3,5 % in Bayern entstehen 420.000 € Grunderwerbsteuer, die die KG schuldet und die der Investor damit wirtschaftlich mitträgt. Erwirbt der Investor stattdessen nur 39 %, gehen insgesamt 89 % über und der Tatbestand ist nicht erfüllt – vorausgesetzt, innerhalb des Zehnjahreszeitraums gehen keine weiteren Anteile auf neue Gesellschafter über.

Für ältere Vorgänge kann zudem das Übergangsrecht entscheidend sein. Die Übergangsregelung in § 23 Abs. 20 GrEStG sah für bestimmte Änderungen im Gesellschafterbestand eine Weiteranwendung der früheren Fassung bis zum 30. Juni 2026 vor. Bei Beteiligungsänderungen vor diesem Stichtag ist daher genau zu prüfen, welche Gesetzesfassung auf welchen Vorgang anzuwenden ist.

Wann greift die Konzernklausel nach § 6a GrEStG?

Die Konzernklausel nach § 6a GrEStG befreit bestimmte konzerninterne Umwandlungen, Einbringungen und andere Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage von der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist insbesondere, dass ein herrschendes Unternehmen an der abhängigen Gesellschaft fünf Jahre vor und fünf Jahre nach dem Vorgang ununterbrochen zu mindestens 95 % beteiligt ist. Anders als bei den Share-Deal-Tatbeständen gilt hier also weiterhin eine Grenze von 95 %.

Die Konzernklausel ist jedoch keine pauschale Befreiung für jeden konzerninternen Grundstücks- oder Anteilstransfer. Für den Share Deal selbst hilft sie regelmäßig nicht: Der Kauf von Anteilen von einem fremden Dritten ist keine Umwandlung oder Einbringung. Bedeutung hat § 6a GrEStG vor allem für Umstrukturierungen vor oder nach der Transaktion. Ob die Vorschrift greift, hängt von den konkreten Beteiligungsverhältnissen, dem Umstrukturierungsvorgang und den Fristen ab. Gerade bei mehrstufigen Konzernen sollte die geplante Übertragung deshalb vor Signing und Vollzug geprüft werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Share Deal, und wann entsteht sie?

Die Grunderwerbsteuer beim Share Deal beträgt je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Grundbesitzwerts der Immobilie – nicht des Kaufpreises der Anteile (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG). Maßgeblich ist der Steuersatz des Bundeslands, in dem das Grundstück liegt. Der Grundbesitzwert wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt und kann vom Verkehrswert abweichen.

Bei Änderungen im Gesellschafterbestand nach § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG entsteht die Grunderwerbsteuer mit dem Übergang der Anteile, in der Regel also zum Closing. Bei der Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG kann bereits der schuldrechtliche Vertrag beim Signing maßgeblich sein. Signing, Closing und spätere Anteilsschritte sollten deshalb in einer gemeinsamen Chronologie abgebildet werden – einschließlich der Anzeigepflichten, die innerhalb von einem Monat zu erfüllen sind, der Mitwirkungspflichten des Verkäufers und der Frage, wer ein Risiko wirtschaftlich trägt. Eine allgemeine Klausel im Kaufvertrag ersetzt nicht die steuerliche Prüfung der Beteiligungshistorie.

Checkliste für Immobilien-Share-Deals

Die folgende Checkliste fasst die Prüffragen zusammen, die bei jedem Immobilien-Share-Deal geklärt werden sollten. Für jeden Prüfpunkt sind die benötigten Unterlagen, das typische Risiko und die Auswirkung auf die Transaktion festgehalten.

Ein Share Deal bei Immobilien sollte daher nicht allein anhand des Kaufvertrags oder einer einzelnen Beteiligungsquote beurteilt werden. Erst die Gesamtbetrachtung von Grundstücken, Beteiligungsketten, Vorgeschichte und Transaktionszeitplan zeigt, ob und wo Grunderwerbsteuer entstehen kann.