Erweiterte Grundstückskürzung: Voraussetzungen, schädliche Tätigkeiten und Praxisfälle

• Durch die erweiterte Grundstückskürzung wird der Gewinn, den ein Unternehmen mit seinem eigenen Grundbesitz erwirtschaftet, auf Antrag nicht der Gewerbesteuer unterworfen. In Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München entspricht das einer Ersparnis von rund 14 bis 17 % des Miet- und Veräußerungsgewinns.
• Die erweiterte Kürzung steht nur Unternehmen offen, die ausschließlich eigene Immobilien und eigenes Kapital verwalten und daneben allenfalls in engen Grenzen gesetzlich erlaubte Nebentätigkeiten ausüben.
• Es gilt das Prinzip „alles oder nichts“: Werden nicht erlaubte Tätigkeiten ausgeübt oder die Grenzen für erlaubte Nebentätigkeiten überschritten, geht der gesamte Steuervorteil verloren.

Was bewirkt die erweiterte Grundstückskürzung?

Auf Antrag wird der Gewinn, den ein gewerbesteuerpflichtiges Unternehmen mit seinem eigenen Grundbesitz erzielt, nicht der Gewerbesteuer unterworfen. Hintergrund ist, dass Immobiliengesellschaften häufig gewerbesteuerpflichtig sind, etwa weil sie als GmbH oder andere Kapitalgesellschaft oder als gewerblich geprägte Personengesellschaft (zum Beispiel in Form einer GmbH & Co. KG) geführt werden – auch wenn sie nur Immobilien vermieten. Damit unterliegt – vereinfacht gesprochen – zunächst der gesamte Gewinn des Unternehmens der Gewerbesteuer. Als Ausnahme sieht § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Antrag die erweiterte Grundstückskürzung vor – in der Praxis auch erweiterte Gewerbesteuerkürzung oder kurz erweiterte Kürzung genannt: Der Gewerbeertrag (vereinfacht: der gewerbesteuerliche Gewinn), der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, wird bei Vorliegen aller Voraussetzungen herausgerechnet. Der Gewinn aus der Vermietung eines Grundstücks bleibt damit im Ergebnis gewerbesteuerfrei.

Wirtschaftlich geht es um viel: Die Gewerbesteuer beträgt 3,5 % des Gewerbeertrags, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde. Bei einem Hebesatz von 490 % wie in München sind das rund 17 % des Gewinns. Anders als eine natürliche Person kann eine GmbH die Gewerbesteuer nicht auf die Einkommensteuer anrechnen; als Betriebsausgabe abziehbar ist sie ohnehin nicht. Damit ist sie eine echte Zusatzbelastung.

Die Kürzung ist kein pauschaler Freibetrag für jedes Immobilienunternehmen. Maßgeblich ist, was die Gesellschaft im jeweiligen Erhebungszeitraum – in der Regel dem Kalenderjahr – tatsächlich tut und welchen Tätigkeiten ihre Erträge zuzuordnen sind. Gesetzlich erlaubte Nebentätigkeiten sind unschädlich; nicht erlaubte Tätigkeiten führen dagegen grundsätzlich dazu, dass die Kürzung insgesamt entfällt. Die Prüfung sollte daher bereits bei der Strukturierung der Gesellschaft sowie bei der Gestaltung von Mietverträgen und Zusatzleistungen beginnen.

Wichtig: Für die erweiterte Kürzung gilt das Prinzip „alles oder nichts“. Werden die Grenzen für erlaubte Nebentätigkeiten (z. B. Photovoltaik) überschritten oder nicht erlaubte Tätigkeiten ausgeübt, geht der Vorteil der erweiterten Kürzung ganz verloren. Das bedeutet: Sämtliche mit dem Grundbesitz erwirtschafteten Gewinne, wie z. B. die Mieterträge und insbesondere der Veräußerungsgewinn, unterliegen der Gewerbesteuer. Es bleibt lediglich die einfache Kürzung um 0,11 % des Grundsteuerwerts, die meist kaum ins Gewicht fällt.

Welche Voraussetzungen muss die Gesellschaft erfüllen?

Die erweiterte Grundstückskürzung wird nur auf Antrag gewährt. Damit dem Antrag stattgegeben wird, müssen insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Ausschließlichkeit: Das Unternehmen darf während des gesamten Erhebungszeitraums grundsätzlich ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Schon eine kurzzeitige schädliche Tätigkeit kann die Kürzung für das ganze Jahr kosten.
• Nebentätigkeiten: Daneben darf es eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen sowie die im Gesetz ausdrücklich zugelassenen Nebentätigkeiten ausüben (dazu unten).
• Beteiligungen: Bei Fonds- und Beteiligungsstrukturen ist jede Gesellschaft gesondert zu betrachten: Welche Gesellschaft hält die Immobilie, und welche Tätigkeiten werden auf den einzelnen Ebenen ausgeübt? Eine Beteiligung an einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft kann unschädlich sein; deren Grundbesitz wird der beteiligten Gesellschaft dann anteilig zugerechnet. Beteiligungen an gewerblich tätigen oder gewerblich geprägten Personengesellschaften (etwa einer GmbH & Co. KG, bei der allein die GmbH haftet und die Geschäfte führt) sind dagegen regelmäßig schädlich. Entscheidend sind nicht der Gesellschaftsvertrag oder die Fondsebene allein, sondern die tatsächlichen Leistungen, Vertragsbeziehungen und Einnahmen der jeweiligen Gesellschaft.

Beispiel: Eine Objekt-GmbH vermietet ein Bürogebäude und verpachtet zusätzlich eine Gaststätte samt eingebauter Großküche. Die Großküche ist eine Betriebsvorrichtung (siehe Übersicht unten). Ihre Mitverpachtung kann die erweiterte Kürzung für die gesamte Gesellschaft kosten – also auch für die Mieterträge aus dem Bürogebäude.

Welche Nebentätigkeiten sind zulässig?

Neben der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes erlaubt § 9 Nr. 1 GewStG nur bestimmte weitere Tätigkeiten:

• Kapitalverwaltung: Die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens, etwa von Bankguthaben oder Wertpapieren, ist als Nebentätigkeit zulässig. Hierfür gilt keine Einnahmengrenze.
• Stromlieferungen und Ladestationen: Die Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energiequellen sowie der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder sind als Nebentätigkeiten zulässig. Die Einnahmen aus diesen Tätigkeiten dürfen zusammen höchstens 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung (also der Miet- und Pachteinnahmen) des gesamten eigenen Grundbesitzes im jeweiligen Erhebungszeitraum betragen.
• Mieterleistungen: Weitere Leistungen, die die Gesellschaft aufgrund unmittelbarer Verträge mit ihren Mietern erbringt, etwa Reinigungs- oder Concierge-Leistungen, können als Nebentätigkeit zulässig sein. Die Einnahmen daraus dürfen höchstens 5 % der Miet- und Pachteinnahmen des gesamten eigenen Grundbesitzes im jeweiligen Erhebungszeitraum betragen.

Wichtig: Der Gewinn aus erlaubten Nebentätigkeiten wird nicht gekürzt – er unterliegt der Gewerbesteuer. Gewerbesteuerfrei ist allein der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung der Immobilien.

Rechenbeispiel: Kürzung gewährt – und verloren

Eine Objekt-GmbH mit Sitz in München (Hebesatz 490 %) vermietet ein Bürogebäude. Sie erzielt Mieteinnahmen von 1.000.000 € und daraus einen Gewinn von 600.000 €. Auf dem Dach betreibt sie eine Photovoltaikanlage und verkauft den Strom an ihre Mieter und ins Netz; zudem bietet sie den Mietern einen Reinigungsservice an. In Variante 2 errichtet sie zusätzlich Ladestationen für Elektroautos auf dem Parkplatz.

In Variante 1 bleiben alle Nebentätigkeiten innerhalb der gesetzlichen Grenzen. Die Gesellschaft versteuert nur den Gewinn aus Photovoltaik und Reinigungsservice; der Mietgewinn von 600.000 € bleibt gewerbesteuerfrei.

In Variante 2 überschreiten die Einnahmen aus Strom und Ladestationen die 20-%-Grenze um 30.000 €. Damit entfällt die erweiterte Kürzung vollständig. Die Ladestationen mit einem Gewinn von 20.000 € kosten die Gesellschaft rund 106.300 € zusätzliche Gewerbesteuer: Nur rund 3.400 € entfallen auf die Ladestationen selbst, rund 102.900 € auf den nun steuerpflichtigen Mietgewinn.

Vereinfachte Darstellung ohne einfache Kürzung, Hinzurechnungen (z. B. von Finanzierungsentgelten) und Rundungen.

Wann sind Betriebsvorrichtungen und Zusatzleistungen schädliche Tätigkeiten?

Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen ist für die erweiterte Kürzung grundsätzlich schädlich. Betriebsvorrichtungen sind Anlagen, mit denen der Mieter sein Gewerbe unmittelbar betreibt – etwa eine Kühlzelle im Supermarkt oder eine Hebebühne in der Kfz-Werkstatt. Steuerlich gehören sie nicht zum Gebäude, auch wenn sie fest mit ihm verbunden sind. Hintergrund ist der Gedanke, dass der Vermieter dann nicht mehr nur „die Immobilie“ vermietet, sondern ein Stück weit „den Betrieb“.

Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen kann ausnahmsweise unschädlich sein, wenn die Anlage für eine wirtschaftlich sinnvoll gestaltete Verwaltung und Nutzung des Grundstücks zwingend notwendig ist und nur einen geringfügigen Umfang hat. Entscheidend sind insbesondere die Funktion der Anlage, der Gebäudetyp, die typische Nutzung des Gebäudes, die vertragliche Einbindung und der Umfang der mitüberlassenen Leistungen.

Übersicht: Typische Betriebsvorrichtungen und Gebäudebestandteile

Welche Bedeutung hat eine Betriebsaufspaltung?

Vermietet eine Immobiliengesellschaft eine für den Betrieb wesentliche Immobilie an ein verbundenes operatives Unternehmen, kann eine Betriebsaufspaltung vorliegen. Dafür müssen zwei Voraussetzungen zusammenkommen: Die Immobilie ist für das operative Unternehmen eine wesentliche Betriebsgrundlage (sachliche Verflechtung), und dieselben Personen können in beiden Unternehmen einen einheitlichen geschäftlichen Willen durchsetzen (personelle Verflechtung). Die bloße Vermietung an ein verbundenes Unternehmen genügt nicht. Liegt eine Betriebsaufspaltung vor, ist die Tätigkeit der vermietenden Gesellschaft (des sogenannten Besitzunternehmens) regelmäßig gewerblich; die erweiterte Grundstückskürzung steht dann grundsätzlich nicht zur Verfügung. Entscheidend sind stets die tatsächlichen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse.

Die Gesamtstruktur sollte daher sorgfältig geprüft werden: Hält die Immobiliengesellschaft Beteiligungen, erbringt sie zusätzliche Leistungen oder überlässt sie Grundstücke oder Anlagen an verbundene Unternehmen? Jeder dieser Punkte ist gesondert einzuordnen.

Was ist bei Verkauf und Exit zu prüfen?

Ein Grundstücksverkauf kann die erweiterte Grundstückskürzung gefährden. Vor dem Verkauf sollte geprüft werden, ob die Gesellschaft noch reine Grundstücksverwaltung betreibt oder bereits ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt – also ein gewerbsmäßiger An- und Verkauf von Immobilien, der in der Regel vermutet wird, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erworben und wieder veräußert werden. Maßgeblich ist außerdem der gesamte Erhebungszeitraum, regelmäßig das Kalenderjahr. Veräußert die Gesellschaft ihr letztes Grundstück vor Jahresende und besteht sie danach fort, verwaltet und nutzt sie für den restlichen Zeitraum keinen eigenen Grundbesitz mehr. Die erweiterte Grundstückskürzung kann dann für das gesamte Jahr entfallen; eine zeitanteilige Kürzung ist grundsätzlich nicht möglich. Bei einer unterjährigen Veräußerung des letzten Grundstücks sollte daher frühzeitig geplant werden, wie die grundbesitzverwaltende Tätigkeit gleichzeitig mit dem Erhebungszeitraum endet, damit die Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung für das gesamte Jahr erfüllt bleiben. Bei einem Share Deal, also der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen, sind daneben insbesondere grunderwerbsteuerliche Folgen gesondert zu prüfen.

Die steuerliche Analyse sollte nicht auf den erwarteten Veräußerungsgewinn beschränkt bleiben. Zu prüfen sind auch die zeitliche Abfolge von Erwerb, Vermietung, Umstrukturierung und Verkauf sowie die Behandlung von Betriebsvorrichtungen. Veräußerungs- und Aufgabegewinne können zudem nach besonderen gesetzlichen Regeln von der erweiterten Grundstückskürzung ausgeschlossen sein.

Checkliste für Immobiliengesellschaften

Eine belastbare Prüfung der erweiterten Grundstückskürzung setzt eine genaue Betrachtung der tatsächlichen Verhältnisse voraus. Die Voraussetzungen müssen grundsätzlich während des gesamten Erhebungszeitraums erfüllt sein. Gerade bei Zusatzleistungen, Betriebsvorrichtungen, Beteiligungen und verbundenen Gesellschaften sollten Risiken frühzeitig geprüft werden, bevor sie sich in Verträgen, Abrechnungen oder einer späteren Transaktion verfestigen.